مقدمه

در چند سال اخیر، افزایش قیمت بیت‌کوین و رشد بازار املاک دبی باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران—به‌خصوص ایرانی‌ها—به یک سؤال کلیدی برسند:

آیا خرید ملک در دبی با بیت‌کوین واقعاً امکان‌پذیر است؟

پاسخ کوتاه:

بله، امکان‌پذیر است — اما نه در همه پروژه‌ها، و نه به‌صورت مستقیم.

معاملات کریپتویی در دبی باید از طریق پلتفرم‌های رسمی و تحت نظارت انجام شوند، و پرداخت معمولاً ابتدا به درهم تبدیل شده و سپس در «Dubai Land Department» ثبت می‌شود.

در این مقاله، مسیر واقعی، قوانین ۲۰۲۵، مراحل، مزایا، ریسک‌ها و پروژه‌هایی که امکان پرداخت با کریپتو دارند را کاملاً توضیح می‌دهیم تا قبل از هر اقدام، تصویر دقیقی از روند داشته باشید.

۱) آیا خرید ملک در دبی با بیت‌کوین امکان‌پذیر است؟

بله — اما با یک شرط مهم: پرداخت مستقیم ۱۰۰٪ بیت‌کوین به سازنده انجام نمی‌شود.

در دبی هیچ سازنده‌ای مجاز نیست مستقیماً بیت‌کوین را بدون تبدیل به درهم (AED) در قرارداد فروش ثبت کند.

علت آن شفاف است:

• (DLD) دپارتمان املاک دبی فقط پرداخت درهم را می‌پذیرد.
• نوسانات بیت‌کوین باعث می‌شود پرداخت مستقیم ریسک بالایی برای سازنده ایجاد کند.
• قوانین ضد پولشویی (AML) اجازه انتقال رمزارز بدون احراز هویت رسمی را نمی‌دهد.

بنابراین سازندگان یا مشاوران از طریق شرکت‌های پرداخت کریپتو، مبلغ BTC را دریافت و همان لحظه به AED تبدیل می‌کنند.

سه سازنده شناخته‌شده که پرداخت کریپتو را می‌پذیرند:

• DAMAC Properties
• Binghatti Developers
• پروژه‌هایی که با شرکت‌های پرداخت کریپتو مانند Binance Pay / Crypto.com partners همکاری دارند.

نکته: قبول پرداخت به‌معنای پذیرش تمامی مراحل نیست؛ هر پروژه سیاست های جداگانه دارد.

۲) مراحل خرید ملک در دبی با بیت‌کوین

مرحله ۱: انتخاب پروژه‌ای که پرداخت کریپتو را می‌پذیرد.

همه پروژه‌ها این امکان را ندارند.

معمولاً پروژه‌های بزرگ و سازندگان مطرح با تیم حقوقی قوی این پرداخت را قبول می‌کنند.

مرحله ۲: تعیین مبلغ پرداخت و نرخ لحظه‌ای BTC

سازنده پیش از پرداخت، یک «Invoice» صادر می‌کند که بر اساس نرخ لحظه‌ای بیت‌کوین (Spot Price) محاسبه می‌شود.

نرخ معمولاً تا ۱۵–۳۰ دقیقه معتبر است.

مرحله ۳: انتقال بیت‌کوین به کیف پول اختصاصی شرکت پرداخت

این کیف پول تحت نظارت و KYC است (AML کامل انجام شده).

کاربر باید شبکه و آدرس صحیح را بررسی کند—خطا برگشت ندارد.

مرحله ۴: تبدیل بیت‌کوین به درهم (BTC → AED Conversion)

پس از تأیید تراکنش (۳–۶ تأیید شبکه)، پلتفرم پرداخت بیت‌کوین را به AED تبدیل می‌کند و رسید رسمی صادر می‌گردد.

مرحله ۵: ثبت پرداخت در سیستم سازنده

سازنده یا شرکت فروشنده رسید را بررسی کرده و آن را در قرارداد فروش ثبت می‌کند.

مرحله ۶: صدور قرارداد فروش (SPA) یا ثبت Oqood

برای پروژه‌های آماده → SPA صادر می‌شود.

برای پروژه‌های Off-plan → ثبت Oqood انجام می‌شود.

در تمام مراحل، پرداخت به‌عنوان “Bank Payment in AED” ثبت می‌شود — نه کریپتو.

۳) مزایای خرید ملک در دبی با بیت‌کوین

۱)حذف پیچیدگی‌های بانکی بین‌المللی

برای بسیاری از ایرانیان، انتقال پول به امارات با محدودیت‌های بانکی همراه است ، کریپتو این مشکل را کاملاً حذف می‌کند.

۲)سرعت بسیار بالا

انتقال BTC معمولاً سریع‌تر از حواله بانکی بین‌المللی انجام می‌شود.

۳)امنیت و محرمانگی نسبی

بلاک‌چین امنیت بالایی دارد و اطلاعات تراکنش بسیار محدود است.

۴)مناسب سرمایه‌گذاران ایرانی

چون ورود پول از ایران به سیستم بانکی امارات سخت است، کریپتو یک مسیر جایگزین منطقی است.

۵)ریسک بسیار کمتر نسبت به حمل فیزیکی ارز

نگهداری رمزارز نیاز به جابه‌جایی پول ندارد.

۶)پرداخت‌های بزرگ بدون سقف بانکی

برای خریدهای ۱ میلیون دلار+ بسیار مناسب است.

۴) ریسک‌ها

۱) نوسان شدید بیت‌کوین

ممکن است نرخ BTC هنگام انتقال تغییر کند و شما مجبور شوید مبلغ بیشتری پرداخت کنید.

۲)همه پروژه‌ها کریپتو نمی‌پذیرند

اکثر پروژه‌های جدید Emaar، Sobha، Nakheel قبول نمی‌کنند—باید از قبل چک شود.

۳)نیاز به احراز هویت (KYC / AML)

هیچ پرداخت کریپتویی بدون KYC پذیرفته نمی‌شود.

۴)کارمزدهای شبکه و پلتفرم

گاهی هزینه تبدیل ممکن است ۰۵.٪ تا ۲٪ باشد.

۵)مشکلات انتقال مستقیم به کیف پول اشتباه

اگر شبکه اشتباه انتخاب شود، مبلغ قابل برگشت نیست.

۶)الزام تبدیل به AED برای ثبت رسمی

هیچ معامله ملکی در دبی با BTC ثبت نمی‌شود—حتماً باید تبدیل شود.

۵) نکات قانونی مهم که حتماً باید بدانید.

۱)  (DLD)  فقط درهم را می‌پذیرد، حتی اگر شما ۱۰۰٪ با بیت‌کوین پرداخت کنید، تراکنش نهایی در DLD به‌صورت AED ثبت می‌شود.

۲)قرارداد فروش (SPA) کریپتو را ذکر نمی‌کند، در قرارداد فقط مبلغ درهم نوشته می‌شود.

۳)فروشنده یا سازنده اجازه دریافت «کیف پول شخصی» ندارد ،پرداخت باید به کیف پول شرکت پرداخت رسمی انجام شود.

۴)قوانین AML امارات بسیار سخت‌گیرانه است ، تمام تراکنش‌های کریپتو باید با KYC کامل انجام شود.

۵)پرداخت از کیف پول‌های دارای سابقه مشکوک ممکن است رد شود اگر تراکنش از کیف پولی انجام شود که ارتباط با فعالیت مشکوک دارد، پلتفرم پرداخت می‌تواند آن را بلوکه یا رد کند.

۶) آیا خرید ملک با ارزدیجیتال برای ایرانی‌ها مناسب است؟

بله—اتفاقاً یکی از بهترین روش‌ها برای سرمایه‌گذار ایرانی در سال ۲۰۲۵ همین روش است، چون:

• مشکل انتقال پول وجود ندارد
• نیاز به حساب بانکی خارجی نیست
• سرعت و امنیت بالا است
• خرید املاک دبی نیاز به انتقال دلار یا پول نقد ندارد

تنها شرط: پلتفرم رسمی + پروژه معتبر + مشاور حرفه‌ای

حال سوال اینجاست بیت‌کوین یا تتر؟ کدام برای خرید ملک در دبی مناسب‌تر است؟

اگرچه بسیاری از بحث‌ها درباره خرید ملک با بیت‌کوین (BTC) است، اما در واقعیت تتر (USDT) انتخاب بسیار امن‌تر، پایدارتر و مطلوب‌تر برای سرمایه‌گذاران و حتی شرکت‌های پرداخت در امارات است. در سال ۲۰۲۵، اکثر پلتفرم‌های پرداخت کریپتو در دبی—از جمله CoinMENA، Rain، Binance Pay و CryptoDesk—به‌طور رسمی USDT را روش ترجیحی برای پرداخت‌های املاک اعلام کرده‌اند.

چرا تتر بهتر از بیت‌کوین است؟

۱) نوسان بسیار کمتر (تقریباً صفر)

• بیت‌کوین یک دارایی کاملاً نوسانی است.
• در ۲۰۲۴–۲۰۲۵ چندین بار در یک روز تا ۵–۱۲٪ نوسان داشته است.
• این یعنی اگر در لحظه پرداخت قیمت BTC افت کند، شما مجبورید BTC بیشتری پرداخت کنید.

اما USDT یک استیبل‌کوین متصل به ارزش ۱ دلار است:

• ارزش ثابت → 1 USDT = 1 USD
• مناسب پرداخت‌های بزرگ (۱ میلیون دلار به بالا)
• بدون ریسک از دست دادن ارزش هنگام تبدیل به AED

به همین دلیل، اکثر سازندگان هنگام پرداخت کریپتو، USDT را روش اصلی اعلام می‌کنند.

۲) مورد تأییدتر برای شرکت‌های پرداخت (Compliance-Friendly)

پلتفرم‌های رسمی کریپتو در امارات (طبق الزامات VARA :و AML 2025

• تراکنش‌های USDT را قابل پایش‌تر و ریسک کمتر می‌دانند.
• به‌راحتی آن را به درهم (AED) تبدیل می‌کنند.
• احتمال رد یا بلوکه شدن تراکنش‌های USDT بسیار کمتر از BTC است.

در مقابل، پرداخت‌های بزرگ با بیت‌کوین به دلیل نوسان شدید یا سابقه تراکنش‌ها ممکن است تأیید AML بیشتری بخواهند.

۳) سرعت پردازش و کارمزد کمتر

بیت‌کوین:

• تأیید شبکه بین ۱۰ تا ۶۰ دقیقه
• کارمزد شبکه گاهی تا ۱۰–۳۰ دلار
• احتمال کند شدن شبکه در زمان‌های شلوغی بازار

USDT  (به‌خصوص روی شبکه) TRC20:

• تأیید ۲–۵ ثانیه
• کارمزد نزدیک به صفر
• بهترین گزینه برای پرداخت‌های بین‌المللی و فوری

در معاملات ملک که سرعت مهم است—به‌خصوص پروژه‌های پرتقاضا مثل DAMAC یا Binghatti—USDT به‌مراتب انتخاب امن‌تری است.

۴) کاهش ریسک اختلاف قیمت در Invoice سازنده

سازنده هنگام صدور Invoice معمولاً زمان اعتبار تعیین می‌کند:

• بیت‌کوین → اعتبار ۱۰ تا ۲۰ دقیقه
• USDT → نیاز به اعتبار زمانی ندارد (چون ثابت است)

اگر تاخیر شود، در بیت‌کوین:

• ممکن است Invoice جدید با مبلغ بالاتر صادر شود
• یا تراکنش شما کامل نشود

اما در USDT هیچ‌کدام از این مشکلات وجود ندارد.

جمع‌بندی

خرید ملک در دبی با بیت‌کوین و تتر در سال ۲۰۲۵ کاملاً ممکن است ، اما تنها در پروژه‌هایی که پارتنر پرداخت کریپتو دارند. پرداخت مستقیم بدون تبدیل قانونی نیست، زیرا تمام معاملات باید در نهایت به درهم ثبت شوند. انتخاب پروژه درست، نرخ لحظه‌ای مناسب، استفاده از پلتفرم‌های تحت نظارت و رعایت قوانین AML/ KYC مهم‌ترین نکات برای یک خرید امن هستند. برای سرمایه‌گذاران ایرانی، این روش یکی از سریع‌ترین و کم‌ریسک‌ترین مسیرهای ورود به بازار املاک است به ویژه USDT به‌دلیل ثبات ارزش، سرعت بالا و کارمزد پایین، بهترین گزینه پرداخت برای خرید ملک در امارات محسوب می‌شود. اگر قصد بررسی پروژه‌های قابل پرداخت با کریپتو را دارید، می‌توانید جهت مشاوره تخصصی با ما در ارتباط باشید.

پرسش های متداول (FAQ)