مقدمه

امارات متحده عربی و به ‌ویژه شهر دبی در دو دهه اخیر به یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری در حوزه املاک مسکونی و تجاری تبدیل شده است. ایرانی‌ها نیز به دلیل نزدیکی جغرافیایی، پیوندهای تاریخی- تجاری با امارات و جذابیت‌های اقتصادی این کشور، حضور پررنگی در بازار ملک دبی داشته‌اند.

این مقاله به بررسی جامع سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در بازار املاک دبی تا سال 2025 می‌پردازد و آمار و اطلاعات مربوط به ارزش سرمایه‌گذاری، هویت و روش‌های خرید سرمایه‌گذاران، دلایل گرایش روزافزون به این بازار، و پروژه‌های لوکس مورد توجه ایرانیان را ارائه می‌کند.

ارزش کل سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در املاک دبی تا سال 2025

بر طبق گزارش‌های معتبر بین‌المللی، ایرانیان جزو پنج ملیت برتر مالک خارجی ملک در دبی هستند.

بر پایه گزارش‌های تحلیلی مرتبط با «Dubai Unlocked»، حدود 7 هزار ایرانی در 2022 به‌عنوان مالک یا ساکن واحدهای مسکونی در دبی دیده می‌شوند؛ محققان تخمین می‌زنند رقم واقعی مالکان بیش از 9 هزار نفر و ارزش کل دارایی‌ها حدود 7 میلیارد دلار در ابتدای 2022 بوده است.

یادداشت EU Tax Observatory نشان می‌دهد حدود 43% از ارزش کل مسکن دبی در اختیار اتباع خارجی است، که پنج کشور هند، بریتانیا، پاکستان، عربستان سعودی و ایران بیشترین خریداران در میان اتباع خارجی هستند.

ارزش تقریبی املاک (میلیارد دلار)	تعداد واحدهای مسکونی متعلق به ایرانی‌ها در دبی	سال
حدود 4.9 میلیارد دلار	9.617 واحد	2020
حدود 5.4 میلیارد دلار	9.402 واحد	2022

روند تاریخی حضور ایرانیان در بازار املاک دبی

دوره رونق اولیه ( 2010-2012 )

در آغاز دهه ۲۰۱۰ میلادی، ایرانیان از فعال‌ترین خریداران خارجی بازار ملک دبی بودند.

طبق گزارش The National News ، تنها در نیمه  نخست آن سال، ایرانی‌ها با 1.124 معامله ملکی به ارزش تقریبی ۱٫۹ میلیارد درهم، در جایگاه چهارمین ملیت بزرگ خریدار ملک در دبی قرار گرفتند. اما با تشدید تحریم‌های بین‌المللی علیه ایران در سال بعد، حجم سرمایه‌گذاری ملکی آنان در نیمه  نخست ۲۰۱۲ به حدود ۱٫۵ میلیارد درهم کاهش یافت – کاهشی نزدیک به ۲۵ درصد نسبت به سال پیش.

دوره رکود و بازگشت (2013 – 2018 )

در سال‌های پس از 2012 روند سرمایه‌گذاری ایرانیان متأثر از محدودیت‌های بانکی و نگرانی‌های ارزی افت کرد، اما با توافق هسته‌ای و کاهش نسبی تحریم‌ها در 2016 بار دیگر شاهد بازگشت سرمایه‌گذاران ایرانی به بازار بودیم. در این مقطع، خریدها عمدتاً در پروژه‌های نوساز و با استفاده از روش‌های پرداخت اقساطی انجام شد.

دوره رشد مجدد (2019 – 2025 )

از سال 2019  به بعد و هم‌زمان با رونق دوباره بازار املاک دبی، حضور ایرانی‌ها شدت گرفت. داده‌های تحلیلی( DLD دبی لند دپارتمان) نشان می‌دهد که از 2015 به بعد، ایرانیان همواره در میان چهار یا پنج ملیت نخست خریدار ملک در این شهر قرار داشته‌اند.

برآوردها حاکی است که مجموع سرمایه‌گذاری ایرانیان در اواسط دهه 2010 بیش از 6/4 میلیارد درهم (حدود 2/1 میلیارد دلار) بوده و این روند تا سال‌های اخیر رو به افزایش بوده است.

روش‌ها و ابزارهای خرید

هرچند طبق قوانین املاک امارات، خرید مستقیم ملک توسط شهروندان ایرانی در مناطق آزاد دبی (freehold) از سال 2002 مجاز است و محدودیت حقوقی خاصی برای ملیت ایرانی وجود ندارد، اما در عمل به‌دلیل تحریم‌های بین‌المللی و سخت‌گیری‌های مالی، ایرانیان با چالش‌هایی در انتقال پول و استفاده از سیستم بانکی مواجه بوده‌اند. سرمایه‌گذاران ایرانی برای دور زدن این موانع از چند روش اصلی بهره می‌گیرند:

روش	توضیح کوتاه	ریسک ها/سازگاری ها
حساب/بانک کشور ثالث	افتتاح حساب در ترکیه/عمان/… و انتقال به امارات	نیازمند انطباق سخت‌گیرانهٔ بانکی (Compliance)
شرکت اماراتی (Free Zone/Mainland)	ثبت شرکت ۱۰۰٪ خارجی و خرید به‌نام شرکت	تسهیل افتتاح حساب شرکتی
صرافی‌ها و شبکه‌های حواله	استفاده از حواله‌گران داخل/خارج	تحت مقررات جدید امارات «ثبت اجباری حواله‌داران» و ریسک نظارتی
رمزارزها	برخی سازندگان/واسطه‌ها از طریق پرداخت‌یارهای تحت‌نظارت، رمزارز را در نقطه فروش به درهم تبدیل می‌کنند.	پذیرش مستقیم توسط همه سازنده ها نیست. مثلا شرکت اعمار طبق گفته رسمی‌اش «مستقیماً» رمزارز نمی‌پذیرد.

دلایل اصلی افزایش سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در املاک دبی

1- ثبات کلان اقتصادی و ارزی امارات

درهمِ وابسته به دلار، تورم نسبتاً پایین، زیرساخت‌های مالی/حمل‌ونقل پیشرفته و ریسک سیاسی پایین‌تر نسبت به منطقه، دبی را به «پناهگاه امن» برای سرمایه ایرانی تبدیل کرده است. در برابرِ افت ارزش ریال و نوسانات داخلی، تبدیل دارایی ریالی به ملک دبی برای بسیاری نقش بیمه سرمایه را دارد.

2– مشوق‌های اقامتی (ویزای طلایی 10 ساله)

با خرید ملک از مقدار تعیین‌شده (اکنون 2 میلیون درهم)، امکان دریافت اقامت بلندمدت برای سرمایه‌گذار و خانواده فراهم است. عدم الزام به حضور دائم، تمدید ساده و دسترسی به خدمات آموزشی/سلامت باکیفیت، جذابیت این مسیر را بالا برده است.

3- مزیت‌های مالیاتی و سهولت کسب‌ و کار

مالیات بر درآمد شخصی و مالیات بر سود سرمایه برای اشخاص در دبی اخذ نمی‌شود (با وجود عوارض و کارمزدهای ملکی). ثبت شرکت، انتقال مالکیت و فرآیندهای اداری نسبتاً شفاف و سریع‌اند؛ در نتیجه محاسبه بازده خالص برای خرید و اجاره، قابل پیش‌بینی‌تر است.

4– ملاحظات اجتماعی و سبک زندگی

کیفیت زندگی،امنیت بالا، استانداردهای شهری بین‌المللی، آزادی‌های اجتماعی بیشتر، مدارس/دانشگاه‌های معتبر و نزدیکی جغرافیایی به ایران، دبی را به گزینه‌ای پرطرفدار برای «‌مهاجرت» و سرمایه‌گذاری سبک زندگی تبدیل کرده است.

5 – تنوع و انعطاف در روش‌های تأمین مالی

با وجود محدودیت‌های بانکی برای برخی اتباع، در عمل مسیرهای متنوعی (ثبت شرکت اماراتی، استفاده از بانک‌های کشور ثالث، پرداخت‌یارهای مجاز برای تبدیل رمزارز به درهم، و شبکه‌های رسمی صرافی تحت‌نظارت) به‌کار گرفته می‌شود. نکته کلیدی، رعایت کامل الزامات KYC/AML و انتخاب کانال‌های دارای مجوز است.

6 – مدیریت ریسک‌های داخلی و تنوع جغرافیایی دارایی

بخشی از سرمایه‌گذاران با هدف کاهش تمرکز ریسک، سبد دارایی خود را از ایران به بازارهای امن‌تر منطقه‌ای به‌ویژه دبی گسترش می‌دهند تا به ترکیبی از حفظ ارزش ارزی، جریان اجاره دلاری/درهمی و امکان خروج سریع‌تر دست یابند.

مناطق و املاک لوکس مورد توجه خریداران ایرانی

الگوی کلی: از 2019 به بعد، سلیقه بخش قابل‌توجهی از خریداران ایرانی از واحدهای معمولی به سمت پروژه‌های لوکس و نوساز حرکت کرده است چه ویلاهای ساحلی/شهری و چه برج های های سوپرلوکس با برندهای سازنده مطرح. این جابه‌جایی، میانگین رقم هر معامله را بالاتر برده و تمرکز خرید را به «مناطق آیکونیک» سوق داده است.

ناحیه / پروژه	تیپ ملک	دلیل محبوبیت	نکات قابل توجه
Palm Jumeirah	ویلا و آپارتمان لوکس ساحلی	برند جهانی، کمیابی لوکیشن، مناظر مستقیم دریا	سرویس‌شارژ و هزینه نگهداشت بالاتر
MBR City / Al Merkadh	ویلا/تاون‌هوس و آپارتـمان لوکس شهری	نزدیکی به Downtown، مجتمع‌های جدید با امکانات کامل	فازبندی تحویل؛ بررسی جزئیات مجتمع مهم است
Downtown	سوپرآپارتمان‌ دربرج های نمادین	برند و نقدشوندگی، دسترسی شهری ممتاز	قیمت هر متر و شارژ سالانه بالاتر از میانگین
Dubai Marina /Bluewatres	برج های مرتفع نزدیک آب	سبک زندگی مدرن، اجاره‌پذیری قوی	ترافیک/دسترسی در پیک ساعتی
Business Bay	مسکونی-تجاری، دفاتر Grade-A	مرکزیت تجاری	تفاوت کیفیت بین برج‌ها
Emirates Hills	ویلاهای اولتراپرایم	حریم خصوصی، متراژهای بالا	تیکت‌سایز بسیار بالا؛ نگهداشت تخصصی

برای بازده اجاره‌ای خالص، فقط به «لوکشین و برند» اکتفا نکنید؛ سرویس‌شارژ (AED/ft²)، Housing Fee، هزینه چیلر/DEWA،  NOC/کارمزد انتقال و دوره خالی‌مانی را در مدل محاسباتی اضافه کنید.

در آف‌پلن‌ها، شرایط پرداخت، زمان‌بندی ساخت، سابقه تحویل سازنده، بندهای جریمه تأخیر و سیاست‌های اجاره کوتاه‌مدت پس از تحویل را دقیق بررسی کنید.

جمع‌بندی

تا سال 2025، سرمایه‌گذاری ایرانیان در بازار املاک دبی به یکی از ارکان پایدار این بازار تبدیل شده است. بر اساس داده‌های تحلیلی Dubai Unlocked و EU Tax Observatory، ارزش دارایی‌های ملکی ایرانی‌ها در دبی تا اوایل 2022 حدود 7 میلیارد دلار برآورد می‌شود، رقمی که آنان را در میان پنج ملیت برتر مالک ملک خارجی در این شهر قرار می‌دهد.

طی پنج سال اخیر، رفتار سرمایه‌گذاری ایرانیان از خرید واحدهای میان‌رده به سمت پروژه‌های لوکس‌تر، باکیفیت‌تر و دارای ارزش برند بالاتر تغییر کرده است. این تغییر نشان می‌دهد که هدف صرفاً خرید ملک برای حفظ ارزش سرمایه نیست، بلکه دستیابی به سبک زندگی جهانی، اقامت پایدار و امنیت دارایی دلاری نیز اهمیت فزاینده‌ای یافته است.

اگرچه دولت امارات آمار رسمی دقیق از مالکیت بر اساس ملیت منتشر نمی‌کند، اما شواهد بازار، داده‌های دبی لند دپارتمان (DLD) و گزارش‌های مستقل نشان می‌دهد که روند ورود سرمایه ایرانی به دبی نه‌تنها متوقف نشده بلکه شتاب گرفته است. در شرایطی که تورم و بی‌ثباتی اقتصادی در داخل ایران تداوم دارد، دبی با ثبات مالی، زیرساخت‌های جهانی، سیاست‌های مهاجرتی جذاب (ویزای طلایی)، و معافیت‌های مالیاتی، بیش از پیش نقش «مقصد امن سرمایه» را برای ایرانیان ایفا می‌کند.

در نتیجه، می‌توان پیش‌بینی کرد که در سال‌های پیش‌رو نیز سهم سرمایه‌گذاران ایرانی در بازار مسکونی و لوکس دبی افزایش یابد و این شهر همچنان دروازه‌ای مطمئن برای حفظ سرمایه، کسب اقامت، و حضور منطقه‌ای ایرانیان ثروتمند باقی بماند، شهری که برای بسیاری از آنان نه‌ فقط محل سرمایه‌گذاری، بلکه نماد امنیت، ثبات و آینده‌ای قابل پیش‌بینی است.

پرسش های متداول ( FAQ )