دبی در سال‌های اخیر تبدیل به مقصدی طلایی برای سرمایه‌گذاران و مهاجران ثروتمند شده است. طبق گزارش معتبر Henley Private Wealth Migration Report 2025، تنها در همین سال حدود ۹٬۸۰۰ میلیونر به امارات مهاجرت می‌کنند. اگر این عدد را تقسیم بر روزها و ساعات سال کنیم، به‌طور میانگین می‌توان گفت هر ساعت یک میلیونر وارد دبی می‌شود.
از طرف دیگر، آمار رسمی نشان می‌دهد که جمعیت دبی در سال ۲۰۲۵ به ۴ میلیون نفر رسیده است؛ عددی که تنها در یک سال با رشد ۶/۱۳ درصدی و معادل ۲۳۱ هزار نفر افزایش پیدا کرده. یعنی در سه‌ماهه اول امسال به‌طور متوسط روزانه ۱٬۰۰۰ نفر به جمعیت دبی اضافه شده‌اند. این رشد پرشتاب نشان می‌دهد که ما با بازاری روبه‌رو هستیم که تقاضا در آن هر روز قوی‌تر می‌شود.
تقاضا در بازار ملک دبی: چرا این‌قدر بالاست؟
اگر بخواهیم ساده بگوییم، وقتی جمعیت یک شهر به سرعت بالا می‌رود و در کنارش سرمایه‌گذاران میلیاردر هم وارد می‌شوند، فشار بر بازار مسکن به‌طور طبیعی افزایش پیدا می‌کند.
چند نشانه مهم از افزایش تقاضا:
- افزایش قیمت ملک
از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵، قیمت هر فوت مربع در پروژه‌های پرایمری دبی حدود ۷۵ درصد رشد کرده و حالا به مرز ۱٬۷۵۰ درهم رسیده است. این روند در بازار ملک دبی ۲۰۲۵ نشان می‌دهد که تقاضا فراتر از ظرفیت عرضه موجود بوده و رشد قیمتی، نتیجه افزایش واقعی تقاضا در این بازار پویاست. - رشد اجاره‌بها
تنها در یک سال گذشته، اجاره آپارتمان‌ها حدود ۱۰ درصد افزایش یافته و اجاره ویلاها هم ۵/۱ درصد رشد کرده‌اند. این آمار برای مستاجران نشانه فشار روزافزون است و برای سرمایه‌گذاران یعنی فرصت بالاتر برای بازدهی اجاره (Rental Yield). - تقاضای مداوم برای ملک‌های لوکس
قشر ثروتمند که وارد دبی می‌شود، معمولاً به دنبال ویلاهای بزرگ، عمارت‌های کنار دریا و آپارتمان‌های فوق‌لوکس با ویوی برج خلیفه یا پالم جمیرا است. بازار لوکس امروز با کمبود عرضه مواجه است؛ به‌طوری که در بخش ملک‌های بالای ۱۰ میلیون دلار، فقط حدود ۳۵ درصد عرضه نسبت به دوره‌های قبل وجود دارد. این یعنی اگر هر ساعت یک میلیاردر وارد شهر شود، تقاضا بسیار بیشتر از تعداد ملک‌های موجود خواهد بود. - افزایش تمایل به خرید به جای اجاره
با رشد اجاره‌بها، بسیاری از ساکنان دبی ترجیح می‌دهند به جای پرداخت اجاره‌های سنگین، ملک بخرند. به‌ویژه با برنامه‌های حمایتی دولت مثل طرح «اولین خانه برای صاحب‌خانه‌ها» که امکان خرید را ساده‌تر کرده است.
عرضه در بازار ملک دبی ۲۰۲۵: آیا کافی است؟
حالا نگاهی به سمت دیگر ماجرا بیندازیم؛ یعنی عرضه‌ی ملک در بازار ملک دبی ۲۰۲۵.
- واحدهای فعلی: امروز دبی حدود ۸۴۰ هزار واحد مسکونی دارد.
- برنامه آینده: پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال ۲۰۲۶ این عدد به نزدیک ۹۵۰ هزار واحد برسد. یعنی حدود ۱۰۰ هزار واحد جدید ظرف دو سال آینده به بازار اضافه می‌شود.
- تحویل در کوتاه‌مدت: تنها تا پایان ۲۰۲۵، حدود ۷۳ هزار خانه جدید قرار است تکمیل و تحویل شود.
اما اینجا یک نکته مهم وجود دارد: تنها در سه ماهه اول امسال، جمعیت دبی ۱۰۰ هزار نفر افزایش پیدا کرده. حالا تصور کنید اگر این روند ادامه پیدا کند، حتی ورود ۱۰۰ هزار واحد جدید هم نمی‌تواند پاسخگوی تقاضای عظیم باشد.
آیا دبی در حال ساختن «حباب ملکی» است؟
این سؤال شاید برای بسیاری از سرمایه‌گذاران در بازار ملک دبی ۲۰۲۵ جدی باشد: وقتی قیمت‌ها این‌طور سریع بالا می‌روند، آیا خطر حباب وجود دارد؟
واقعیت این است که رشد قیمت همیشه دو بخش دارد:
- رشد واقعی (Fundamental Growth): بر پایه افزایش واقعی تقاضا، جمعیت و زیرساخت.
- رشد حبابی: بیشتر ناشی از هیجان بازار، شایعات یا ورود سرمایه کوتاه‌مدت.
در مورد دبی، بخش زیادی از رشد اخیر به دلیل افزایش واقعی تقاضا است؛ مهاجرت میلیاردرها، رشد جمعیت، توسعه زیرساخت‌ها و رویدادهای بین‌المللی (مثل اکسپو ۲۰۲۰ و پروژه‌های بزرگ بعد از آن). اما هم‌زمان باید توجه داشت که با ورود عرضه‌ی سنگین در سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶، ممکن است بازار دچار یک اصلاح قیمتی کوتاه‌مدت شود.
این اصلاح به معنای سقوط بازار نیست، بلکه بیشتر شبیه یک نفس تازه برای ادامه رشد پایدار است. در بسیاری از بازارهای جهانی مثل لندن یا نیویورک هم چنین چرخه‌هایی وجود داشته است.
آینده بازار: کدام بخش‌ها بیشترین پتانسیل را دارند؟
۱. املاک لوکس (Luxury Real Estate)
بخش لوکس به دلیل محدودیت عرضه و ورود مستمر میلیاردرها، احتمالاً همچنان رشد خواهد داشت. مناطقی مثل پالم جمیرا، جزیره جمیرا بی، امارات هیلز، و پروژه جدید The Oasis، بیشترین توجه سرمایه‌گذاران کلان را جذب می‌کنند.
۲. املاک میان‌رده (Mid-market)
در مناطقی مثل JVC، تاون اسکوئر، دبی لند و اَرژان، به دلیل قیمت مناسب‌تر و طرح‌های پرداخت اقساطی توسعه‌دهندگان، تقاضای بالایی از سمت طبقه متوسط و خریداران اولین خانه وجود دارد. این بخش می‌تواند در کوتاه‌مدت نوسانات بیشتری داشته باشد اما در بلندمدت به دلیل رشد جمعیت، جذاب خواهد بود.
- بازار اجاره
با ورود روزانه هزاران نفر به دبی، اجاره‌ها همچنان در سطح بالایی باقی می‌مانند. این برای سرمایه‌گذاران اجاره‌ای یک فرصت بزرگ است. به‌خصوص در مناطقی مثل بیزنس‌بی، دیره، دبی مارینا که تقاضای مستأجران بین‌المللی همیشه قوی است. - ریسک‌ها
- تأخیر در تحویل پروژه‌ها می‌تواند توازن بازار را برهم بزند.
- تغییرات سیاست‌های ویزا یا شرایط اقتصادی جهانی (مثل نرخ بهره) می‌تواند جریان سرمایه را کند کند.
- در برخی مناطق ممکن است با اشباع عرضه، رشد قیمت متوقف یا حتی منفی شود.
جمع‌بندی: فرصت‌ها هنوز ادامه دارد
اگر بخواهیم به زبان ساده بگوییم:
- بازارملک دبی ۲۰۲۵ همچنان ظرفیت رشد دارد.
- تقاضای واقعی از سمت میلیونرها و مهاجران باعث می‌شود که بازار لوکس و پروژه‌های باکیفیت رشد پایدار داشته باشند.
- در بخش میان‌رده، ممکن است در کوتاه‌مدت شاهد نوسانات یا اصلاح قیمت باشیم، اما به دلیل رشد جمعیت و برنامه‌های ویزایی، چشم‌انداز بلندمدت مثبت است.
- کسانی که به دنبال سرمایه‌گذاری در املاک لوکس بالای ۱۰ میلیون دلار هستند، با کمبود عرضه مواجه‌اند و همین موضوع ارزش بلندمدت این بخش را تضمین می‌کند.
در نهایت، سؤال اصلی این است: آیا الان زمان ورود به بازار دبی است؟
پاسخ این است که اگر با نگاه بلندمدت و انتخاب منطقه درست وارد شوید، هنوز فرصت‌های طلایی زیادی پیش روی شماست.